焦点热讯:多重利好支撑 公募REITs二级市场“V型反弹”

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增量资金在途、原始权益人托底，再加上部分资金对红利类资产的回补诉求，在多重利好共同作用下，公募REITs二级市场走出“V型反弹”。

数据显示，中证REITs全收益指数自5月14日跌破千点大关以来持续调整，自6月25日下探926.26点年内低点之后开启了一波反弹，截至7月10日，期间最大涨幅超6%，其中零售、仓储物流、数据中心等产品涨幅居前。

6月25日，汇添富基金发布公告，汇添富上海地产商业REIT原始权益人上海世博发展（集团）有限公司拟1亿元增持基金份额；6月30日，国泰海通临港创新产业园REIT发布关于原始权益人控股关联方增持期间届满及增持计划实施情况的公告，增持计划实施期间，原始权益人控股关联方上海临港创新投资发展有限公司累计增持基金份额1086.53万份，占已发行基金总份额的1.85%；7月6日，华夏基金发布公告，华夏合肥高新REIT原始权益人增持基金金额上限由原计划的2000万元上调至3000万元。

不仅如此，7月1日华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下首批REITs指数基金同日发售，也为承压的二级市场带来了实实在在的“源头活水”。其中南方基金旗下产品率先实现“一日售罄”，充分体现出投资者对REITs指数化配置的认可。据先前公布的产品资料，四只指数基金预计将为REITs市场带来12亿元增量资金。

沪上某头部公募基金REITs投资经理向上证报记者表示，首批REITs指数基金发行，标志着我国公募REITs市场迈入指数化投资新阶段。相较于直接投资单只REITs产品，指数基金具备分散化投资、标准化运作和低成本配置等优势，更契合保险资金、养老金、FOF、银行理财等长期资金的配置需求。随着指数化产品不断丰富，REITs市场有望逐步形成“指数基金—长期资金—基础资产”的良性循环，为市场持续引入中长期增量资金，并进一步提升市场流动性和定价效率。

兴业证券信用资深分析师郑日诚分析称，REITs市场近期经历一轮调整后，项目分派率已来到具有性价比区间，产权类项目分派率与10年国债收益率利差已处于较高分位数水平，拉长时间周期来看，公募REITs正进入“估值筑底、增量蓄势”的关键布局期，配置价值进一步显现。同时他也提示，商业不动产、基础设施REITs供给压力可能仍会对市场带来冲击，也需要跟踪指数基金的建仓、保险机构等长期资金的进入等REITs需求端政策的其他进展。

仅从估值来看，中金公司研报数据显示，截至6月末，REITs全市场市值加权价格/净资产价值比率已低于历史均值，板块利差全历史分位数分别为产业园（100%）、仓储物流（96%）、商办（86%）、数据中心（83%）、保租房（67%）、消费（59%）、能源（65%）、高速公路（63%）、市政环保（41%），其中大多数已具备一定的安全垫。

中金公司表示，后市可从以下方向挖掘公募REITs二级市场结构性机会，包括指数基金潜在建仓规模相对历史日均成交额倍数较高的项目；基本面韧性较强，二季报确认后有望继续修复的保租房、部分消费/高速/能源项目；项目质量与估值具备性价比的大市值新发项目的一二级市场参与机会等。

从资产来看，6月22日证监会官网显示6只商业不动产REITs获批，涵盖办公、商业、服务式公寓、科创园区、酒店等，拟募资金额合计超过170亿元，这也是第二批获批的商业不动产REITs产品。此外还有12只商业不动产REITs产品已提交申报并已受理，扩容的势头较为明显。业内人士表示，商业不动产REITs新品持续问世对改善公募REITs整体资产质量有显著的正面意义，但随着REITs产品增多，二级市场也可能面临一定的分化压力。

中信证券分析认为，展望后市，继续看好公募REITs逐步成长并成为固收+策略的适配资产。策略方面，供给放量的环境下，建议重视部分一二级市场价差较厚、底层资产质量优良项目的打新和战配机会，同时也需警惕一二级市场价差较薄项目或面临发行后的波动。二级市场方面需要把握交易节奏，一是建议反复博弈优质标的的超跌机会，二是重视次新券超额分红、部分战略配售限售份额解禁时点带来的配置窗口期，三是关注增量资金的入市节奏。

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